最高法院：約定“債務(wù)人不還款則將擔(dān)保房產(chǎn)過戶給借款人”是否有效？
若擔(dān)保人在合同中約定，到期債務(wù)人不償還債務(wù)則房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，屬于流押條款，該約定不具有法律效力。
閱讀提示：
擔(dān)保人關(guān)于“債務(wù)人不還款則將擔(dān)保房產(chǎn)過戶給借款人”的承諾是否有效，擔(dān)保人應(yīng)該如何承擔(dān)責(zé)任？李營(yíng)營(yíng)律師團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期專注研究與擔(dān)保有關(guān)業(yè)務(wù)的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高人民法院處理的民間借貸糾紛案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。
裁判要旨：
擔(dān)保人承諾如果債務(wù)人未清償債務(wù)，則將其名下的房產(chǎn)過戶給債權(quán)人。該承諾構(gòu)成流押，有關(guān)流押的意思表示無效，但提供擔(dān)保的意思表示明確，擔(dān)保人應(yīng)在所承諾的擔(dān)保房產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)充責(zé)任。
案件簡(jiǎn)介：
1、2011年6月29日，金橋公司與陳軼群、白軍簽訂借款協(xié)議，約定金橋公司向陳軼群、白軍借款，萬鵬公司以其所有的萬鵬大廈第八層房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，但未辦理抵押登記。
2、2015年4月25日，金橋公司與萬鵬公司出具還款承諾書，承諾于2015年10月31日前償還借款，并以萬鵬大廈整體房產(chǎn)作為擔(dān)保。該承諾書中約定若未清償債務(wù)，則萬鵬大廈整體過戶給白軍。
3、2015年10月31日，主債務(wù)履行期限屆滿，金橋公司未按約定還款。
4、2016年7月13日，陳軼群、白軍向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令金橋公司償還借款及利息，并由李浩輝、白娟及萬鵬公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
5、陜西省咸陽市秦都區(qū)人民法院一審判決確認(rèn)陳軼群、白軍與金橋公司、李浩輝、白娟之間的借款事實(shí)，并判決金橋公司償還借款及利息，李浩輝、白娟及萬鵬公司承擔(dān)相應(yīng)擔(dān)保責(zé)任。
6、陜西省高級(jí)人民法院二審判決維持一審判決，認(rèn)定金橋公司作為債務(wù)人應(yīng)承擔(dān)還款責(zé)任，李浩輝、白娟作為保證人承擔(dān)連帶責(zé)任，萬鵬公司在抵押房產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。金橋公司、李浩輝、白娟、萬鵬公司不服二審判決，向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛鲝堦愝W群與白軍作為共同原告無依據(jù)、原判決超出訴訟請(qǐng)求、保證期間已過、抵押條款無效。
7、2018年8月30日，最高人民法院裁定駁回金橋公司、李浩輝、白娟、萬鵬公司的再審申請(qǐng)。
案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)：
萬鵬公司是否應(yīng)在抵押房產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。
最高人民法院裁判要點(diǎn)：
1、陳軼群及白軍為共同出借人，且雙方進(jìn)行了整體對(duì)賬，陳軼群與白軍可以作為共同債權(quán)人主張借款。
最高人民法院認(rèn)為，陜西省咸陽市秦都區(qū)人民法院(2015)秦民初字第01878號(hào)生效民事裁定認(rèn)定：金橋公司、李浩輝、白娟與陳軼群、白軍對(duì)賬確認(rèn)陳軼群、白軍陸續(xù)向金橋公司、李浩輝、白娟提供借款1426.5萬元，金橋公司、李浩輝、白娟陸續(xù)向陳軼群、白軍還款1530.5099萬元。據(jù)此，雙方對(duì)發(fā)生借款的事實(shí)無異議，陳軼群、白軍與金橋公司、李浩輝、白娟存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雖然部分案涉借款的合同主體系白軍，款項(xiàng)也系白軍所支付，但部分合同中陳軼群及白軍系共同出借人，二人亦是母子關(guān)系，就案涉借款白娟還向陳軼群出具了借條，金橋公司、李浩輝、白娟也與陳軼群及白軍進(jìn)行了整體對(duì)賬，故陳軼群與白軍作為共同債權(quán)人向金橋公司、李浩輝、白娟主張借款，并不缺乏依據(jù)。
2、原審判決沒有超出陳軼群、白軍的訴訟請(qǐng)求。
最高人民法院認(rèn)為，陳軼群、白軍一審訴請(qǐng)金橋公司、李浩輝、白娟與萬鵬公司共同承擔(dān)民事責(zé)任，即償還借款和利息，一、二審根據(jù)查明事實(shí)判決金橋公司作為債務(wù)人償還借款及利息，由李浩輝、白娟與萬鵬公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任并未超出陳軼群、白軍的訴訟請(qǐng)求。金橋公司、李浩輝、白娟、萬鵬公司關(guān)于原審判決超出訴訟請(qǐng)求的再審申請(qǐng)理由不能成立。
3、陳軼群、白軍訴至一審法院時(shí)，并未超過法定保證期間。
最高人民法院認(rèn)為，李浩輝與白娟系案涉借款的連帶保證人。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第二十六條（現(xiàn)《民法典》第六百九十二條）規(guī)定，債權(quán)人應(yīng)在主債務(wù)履行期屆滿之日起六個(gè)月內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。2015年4月25日金橋公司與萬鵬公司出具的還款承諾書中雖約定還款日期為2015年10月31日，但在還款期限屆滿前，金橋公司、萬鵬公司、李浩輝、白娟共同起訴至陜西省咸陽市秦都區(qū)人民法院，要求確認(rèn)其與白軍、晁君、陳軼群自2011年6月至2015年6月期間形成的所有借款合同借據(jù)等無效，確認(rèn)雙方之間的合法債務(wù)金額為175.9535萬元。債權(quán)人、債務(wù)人以及擔(dān)保人此時(shí)已經(jīng)就相關(guān)法律關(guān)系發(fā)生了訴爭(zhēng)。在該院審理過程中，陳軼群、白軍與金橋公司、萬鵬公司、李浩輝、白娟之間就債權(quán)債務(wù)予以了明確，陳軼群、白軍還明確答辯主張認(rèn)為其與金橋公司、萬鵬公司、李浩輝、白娟簽訂的借款及擔(dān)保協(xié)議有效。就該案，陜西省咸陽市秦都區(qū)人民法院以原告不符合起訴條件為由作出(2015)秦民初字第01878號(hào)駁回起訴裁定后，陜西省咸陽市中級(jí)人民法院于2016年2月3日作出準(zhǔn)許金橋公司、萬鵬公司、李浩輝、白娟撤回上訴的裁定。由于該案保證人參加了相關(guān)訴訟，案件爭(zhēng)議又涉及案涉借款合同以及擔(dān)保合同的效力確認(rèn)，涉及案涉借款的數(shù)額確定，應(yīng)當(dāng)視為陳軼群、白軍主張了相關(guān)權(quán)利。在該案審結(jié)后陳軼群、白軍于2016年7月21日訴至一審法院，提出本案訴訟請(qǐng)求，并未超過法定保證期間。
4、萬鵬公司承諾若未清償債務(wù)，將萬鵬大廈整體過戶給白軍。該承諾構(gòu)成流押，有關(guān)流押的意思表示無效。
最高人民法院認(rèn)為，萬鵬公司在2011年6月29日借款協(xié)議中以其所有的萬鵬大廈第八層房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，雖未辦理抵押，但并不影響抵押合同的效力。萬鵬公司還在2015年4月25日承諾書中書面同意，若債務(wù)人未清償債務(wù)，則以萬鵬公司名下的萬鵬大廈整體過戶給白軍、晁君。該承諾構(gòu)成流押，有關(guān)流押的意思表示無效。但提供擔(dān)保的意思表示明確，應(yīng)在其承諾的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。
綜上所述，最高人民法院認(rèn)為，萬鵬公司的承諾構(gòu)成流押，承諾無效，應(yīng)當(dāng)在其抵押的萬鵬大廈房產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)債務(wù)補(bǔ)充責(zé)任。
案例來源：
《陜西金橋餐飲酒店管理有限公司、陳軼群民間借貸糾紛案》[案號(hào)：最高人民法院(2018)最高法民申3097號(hào)]。
實(shí)戰(zhàn)指南：
1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零一條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第六十八條的規(guī)定，如果債權(quán)人與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，屬于流押條款，該約定不具有法律效力。但是流押行為的無效并不影響當(dāng)事人有關(guān)提供擔(dān)保的意思表示的效力，當(dāng)事人之間的擔(dān)保法律關(guān)系仍然成立。若債務(wù)人到期無法償還債務(wù)的，債權(quán)人雖然不能取得房屋所有權(quán)，但可以請(qǐng)求折價(jià)或者以拍賣、變賣所得的價(jià)款清償債務(wù)。在本案中，由于并未辦理抵押登記，所以債權(quán)人只能要求萬鵬公司在其抵押的萬鵬大廈房產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)債務(wù)補(bǔ)充責(zé)任，而無法請(qǐng)求對(duì)財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
2、在此，我們建議債權(quán)人在接受抵押擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查合同條款，避免約定到期不償債則房屋直接歸債權(quán)人之類的流押條款。對(duì)于擔(dān)保方式，如果是不動(dòng)產(chǎn)抵押，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)督促抵押人盡快辦理抵押登記，以確保在債務(wù)人無力償還借款時(shí)自己能夠請(qǐng)求對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)，或?qū)ε馁u或變賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。在本期案例中，由于未辦理抵押登記，債權(quán)人無法獲得優(yōu)先受償?shù)匚唬瑑H能要求萬鵬公司在抵押房產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任，這對(duì)債權(quán)實(shí)現(xiàn)的保障力度明顯減弱。債權(quán)人還應(yīng)當(dāng)密切留意保證期間，確保自己在保證期間內(nèi)向保證人主張權(quán)利，避免超過保證期間后保證人免責(zé)。
法律規(guī)定：
1、《民法典》第四百零一條：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。”（本案適用的是2007年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條）
2、《民法典》第六百九十二條第二款：“債權(quán)人與保證人可以約定保證期間，但是約定的保證期間早于主債務(wù)履行期限或者與主債務(wù)履行期限同時(shí)屆滿的，視為沒有約定；沒有約定或者約定不明確的，保證期間為主債務(wù)履行期限屆滿之日起六個(gè)月。”（本案適用的是1995年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第二十六條第一款）
3、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第四十六條第三款：“因抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)或者其他可歸責(zé)于抵押人自身的原因?qū)е虏荒苻k理抵押登記，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人在約定的擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的，人民法院依法予以支持，但是不得超過抵押權(quán)能夠設(shè)立時(shí)抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任范圍。”
延伸閱讀：
在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，北京李營(yíng)營(yíng)律師團(tuán)隊(duì)總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
1、借款合同雙方終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對(duì)賬清算的，不構(gòu)成流押。
案例一：《湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案》[最高人民法院(2015)民一終字第180號(hào)]
最高人民法院認(rèn)為，本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務(wù)時(shí)，通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權(quán)人的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于禁止流押的情形，也不屬于“作為民間借貸合同的擔(dān)保”。尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。彥海公司所持本案商品房買賣合同無效的主張，不予采信。
2、以物抵債協(xié)議不認(rèn)定為流押契約，合法有效。
案例二：《山西智海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴山西羽碩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、山西五峰建設(shè)發(fā)展有限公司合同糾紛案》[最高人民法院(2009)民申字第1600號(hào)]
最高人民法院認(rèn)為，羽碩公司于2004年7月10日向智海公司出具還款承諾，承諾書第四條載明：“若不能按上述約定支付款項(xiàng)時(shí)，以羽碩房地產(chǎn)名下的羽碩寫字樓，作價(jià)3000元/平方米折抵給貴公司”。該條款屬于以房屋折價(jià)抵償債務(wù)條款，并無抵押擔(dān)保的意思表示，不屬于抵押擔(dān)保條款，不違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。
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