物業費漲價需由業主共同決策。依據法律規定，物業費調價屬于涉及共有權益的重大事項，需經“雙三分之二”業主參與表決（即專有面積和人數均超三分之二），且獲參與表決的“雙過半”同意（面積和人數均過半）。若物業或業委會擅自漲價，業主可依據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條拒交超額費用，法院通常判決維持原標準。例如福州某小區物業單方漲價被法院駁回，業主僅需按原0.6元/㎡支付；湖南某物業因未完成法定表決程序，法院不支持其從0.9元提至1.05元的訴求。即便業委會反對漲價，仍需召開業主大會表決，如成都某小區業委會拒開大會引發爭議，最終仍需依法公示并投票。程序正當性直接決定調價合法性，任何未經合規表決的漲價均無效。
物業費包含哪些項目
1、基礎服務類：涵蓋保潔（公共區域每日清掃）、保安（24小時巡邏及監控）、綠化養護（綠植修剪補種）、垃圾清運（分類收集處理）等基礎服務。
2、公共能耗類：包括電梯運行電費、公共照明電費、二次供水水泵電費、中央空調能耗費等，部分小區按面積分攤，部分實行階梯定價。
3、專項維修類：涉及房屋本體維修（外墻滲漏、屋頂補漏）、公共設施更新（消防設備、門禁系統），通常從維修資金賬戶列支，緊急情況下可預支物業費。
4、增值服務類：如快遞代收、家政預約、社區活動等，部分物業采取自愿付費模式，需與基礎物業費分開明示。
如何合理拒交物業費
1、服務瑕疵取證：對衛生死角、設施損壞、安保缺位等問題拍照錄像，保存物業承諾整改的書面/聊天記錄，作為拒交依據。
2、溝通協商流程：先向物業提交書面整改函（明確問題清單及整改期限），整改無效再通過業委會或街道辦協調，協商記錄需留存。
3、法律途徑維權：若物業拒不整改且起訴欠費，業主可反訴物業服務不達標，法院會綜合雙方證據判決，合理拒交部分通常不超過應繳總額的30%。
4、特殊情況處理：房屋空置可申請減免（部分城市規定首年不免），開發商遺留問題（如房屋質量缺陷）需與物業厘清責任主體。
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