格力地產(chǎn)正式并入華發(fā)集團(tuán)。4月15日，格力地產(chǎn)（600185.SH）發(fā)布公告稱，珠海市國(guó)資委將持有的珠海投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“海投公司”）100%股權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)至華發(fā)集團(tuán)，相關(guān)工商變更登記已辦理完成。

此次劃撥完成后，海投公司持有的免稅和地產(chǎn)等業(yè)務(wù)則悉數(shù)納入華發(fā)集團(tuán)囊中，格力地產(chǎn)也相應(yīng)變?yōu)槿A發(fā)集團(tuán)旗下三級(jí)子公司。盡管格力地產(chǎn)方面未發(fā)生變動(dòng)，其控股股東仍為海投公司、實(shí)控人仍為珠海國(guó)資委，但市場(chǎng)對(duì)其免稅業(yè)務(wù)整合和去地產(chǎn)化有了更多期待。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，身為珠海國(guó)企“一哥”的華發(fā)集團(tuán)將更有動(dòng)力把旗下免稅業(yè)務(wù)整體打包裝入上市公司，并推進(jìn)格力地產(chǎn)現(xiàn)有地產(chǎn)板塊與旗下規(guī)模更大的地產(chǎn)平臺(tái)華發(fā)股份的融合，實(shí)現(xiàn)旗下業(yè)務(wù)更高效的整合和劃分。

坎坷轉(zhuǎn)型之路

早在2020年，格力地產(chǎn)就打起了免稅生意的主意。這年5月，格力地產(chǎn)宣布了收購(gòu)珠海免稅的計(jì)劃，擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式向珠海市國(guó)資委、城建集團(tuán)購(gòu)買珠海免稅集團(tuán)100%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)89.78億元，其中計(jì)劃定增約70億元。

正值免稅概念火熱的節(jié)點(diǎn)，格力地產(chǎn)的重組計(jì)劃推動(dòng)公司股價(jià)節(jié)節(jié)攀高，一口氣出現(xiàn)8個(gè)一字漲停。但2021年2月由于格力地產(chǎn)原董事長(zhǎng)魯君四涉嫌違規(guī)被立案調(diào)查，重組擱置。直至2023年再度重啟。

格力地產(chǎn)此前原本打算持續(xù)發(fā)展大消費(fèi)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)三大業(yè)務(wù)板塊，在最后確定的重組方案中將發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整為向以免稅業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的主業(yè)轉(zhuǎn)型，推動(dòng)“去地產(chǎn)化”。

2024年7月，格力地產(chǎn)表示，鑒于原重組方案推進(jìn)時(shí)間較長(zhǎng)，公司所處內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生較大變化，并基于逐步退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型的整體戰(zhàn)略考量，于是將重組方案調(diào)整為資產(chǎn)置換，以其持有的5家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司100%股權(quán)及相關(guān)對(duì)外債務(wù)與海投公司持有的珠海免稅集團(tuán)51%股權(quán)進(jìn)行置換。

2024年12月，珠海市國(guó)資委對(duì)該次重組出具了原則性同意意見(jiàn)；隨后，格力地產(chǎn)于2024年12月31日發(fā)布《重大資產(chǎn)置換暨關(guān)聯(lián)交易實(shí)施情況報(bào)告書(shū)》，宣布其重大資產(chǎn)置換已實(shí)施完成，另有約4.26億元的交易價(jià)格差額由海投公司以現(xiàn)金支付。

隨著資產(chǎn)重組的完成，格力地產(chǎn)持有珠海免稅集團(tuán)51%股權(quán)，其戰(zhàn)略定位也變更為以免稅業(yè)務(wù)為核心，圍繞大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈建立運(yùn)營(yíng)、投資的企業(yè)集團(tuán)。

就在半個(gè)月前，3月19日，格力地產(chǎn)還對(duì)外宣布，將公司名稱變更為“珠海珠免集團(tuán)股份有限公司”、證券簡(jiǎn)稱變更為“珠免集團(tuán)”的打算，經(jīng)營(yíng)范圍等也予以相應(yīng)變更。格力地產(chǎn)認(rèn)為，“變更后的公司名稱及證券簡(jiǎn)稱與公司主營(yíng)業(yè)務(wù)和未來(lái)戰(zhàn)略規(guī)劃相匹配”。

相較于深受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整影響而持續(xù)虧損的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，珠海免稅集團(tuán)作為全國(guó)最早開(kāi)展免稅品經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)之一，擁有更強(qiáng)的盈利能力更強(qiáng)且業(yè)績(jī)穩(wěn)定，2022年-2024年上半年，其分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約3.17億元、6.67億元、4.38億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率分別為55.09%、49.92%、48.55%。

上述重組完成后，格力地產(chǎn)在剝離持續(xù)虧損的地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，收獲了“現(xiàn)金奶牛”免稅業(yè)務(wù)，整體盈利能力有望得到改善。重組方案顯示，在交易完成后，格力地產(chǎn)2024年上半年的凈虧損較交易前將收窄超5.4億元，“免稅業(yè)務(wù)顯著緩解上市公司虧損狀況”。

值得一提的是，珠海免稅集團(tuán)剩余49%股權(quán)由海投公司、城建集團(tuán)持有，比例分別為26%、23%。其中，城建集團(tuán)為華發(fā)集團(tuán)旗下公司。這也就意味著，在海投公司被劃撥至華發(fā)集團(tuán)旗下后，珠海免稅集團(tuán)也就順勢(shì)歸屬于華發(fā)集團(tuán)。

基于此，有業(yè)內(nèi)分析指出，華發(fā)集團(tuán)后續(xù)會(huì)有更多動(dòng)力推動(dòng)資源整合，按業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行業(yè)務(wù)重組和劃分，這或許會(huì)加快速度將免稅業(yè)務(wù)板塊打包注入格力地產(chǎn)，推動(dòng)后者成為完整的免稅業(yè)務(wù)平臺(tái)。

五年內(nèi)退出地產(chǎn)

對(duì)于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的態(tài)度，格力地產(chǎn)也是經(jīng)歷了一番變化，從最初打造消費(fèi)、健康、地產(chǎn)三大業(yè)務(wù)版圖，到最終選擇全面退出，背后是節(jié)節(jié)下滑的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

時(shí)針撥回到2015年，彼時(shí)格力集團(tuán)將所持格力地產(chǎn)股份無(wú)償劃轉(zhuǎn)給海投公司，擁有了國(guó)資背景，并自此開(kāi)啟了大手筆、高溢價(jià)買地的階段。

2014年底，格力地產(chǎn)首次進(jìn)軍上海，一口氣拿下浦東新區(qū)前灘的兩宗高價(jià)地塊，斥資逾30億元。2016年，格力地產(chǎn)又在上海松江區(qū)拿下一宗地塊，溢價(jià)率再次突破100%，同年8月，格力地產(chǎn)以12.48億元在珠海摘得一宗地塊，樓面價(jià)超2.9萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)546%，刷新了珠海最高樓面單價(jià)。

不過(guò)，帶來(lái)無(wú)限風(fēng)光的高價(jià)地，在入市時(shí)遭遇樓市高壓調(diào)控，格力地產(chǎn)只得盡可能推遲項(xiàng)目入市節(jié)奏。例如上海前灘的兩宗地塊分別拖了6年、8年才首次開(kāi)盤，松江的項(xiàng)目亦拖了6年；位于珠海的格力海岸項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期也長(zhǎng)達(dá)7-9年。

拖延策略讓格力地產(chǎn)在追逐規(guī)模的年代掉隊(duì)。據(jù)披露，2019年之前，格力地產(chǎn)的銷售額總是處于50億元之下，2020年銷售額達(dá)到81億元以上，但又伴隨著行業(yè)下行，銷售規(guī)模在2023年再度跌至67億元的水平，多年來(lái)行業(yè)內(nèi)的排名始終“吊車尾”，常年處于百名開(kāi)外。

不足百億元的銷售業(yè)績(jī)，自然也讓以地產(chǎn)為主業(yè)的格力地產(chǎn)盈利能力處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，2018-2023年間，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率從40%以上一路走低至21%，2022-2023年更是陷入虧損，兩年歸母凈利潤(rùn)合計(jì)虧損超27億元。這一情況在2024年并未得到改善，格力地產(chǎn)在2024年上半年的毛利率已降至10%以下，預(yù)計(jì)全年歸母凈虧損12.5億元-17.8億元。

此番借助業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型之際，格力地產(chǎn)更大力度實(shí)現(xiàn)去地產(chǎn)化，置出了上海、重慶和三亞的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，僅保留在珠海本地的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，同時(shí)承諾，其控制的其他公司將不再于珠海市區(qū)域之外經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，亦不會(huì)在珠海市區(qū)域內(nèi)新增除保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，將在本次交易完成之日起的5年內(nèi)逐步完成對(duì)保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的去化或處置工作。

在保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)去化或處置完畢后，格力地產(chǎn)將整體退出并不再經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。同時(shí)，若未能在5年內(nèi)整體退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，海投公司也承諾，在合規(guī)的前提下且與格力地產(chǎn)達(dá)成合意及履行必要的審批程序后，以公允的市場(chǎng)價(jià)格承接格力地產(chǎn)屆時(shí)尚未去化或處置完畢的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

不過(guò)，目前保留在上市公司內(nèi)部的珠海本地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，實(shí)際上在格力地產(chǎn)的營(yíng)收中占比較高。2023年財(cái)報(bào)顯示，珠海地區(qū)貢獻(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入在總營(yíng)收中占比超6成，仍是業(yè)績(jī)的關(guān)鍵支柱。

如今，華發(fā)集團(tuán)的出現(xiàn)或?qū)⒂兄诟窳Φ禺a(chǎn)實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的更快退出，旗下的房地產(chǎn)上市平臺(tái)華發(fā)股份是業(yè)內(nèi)TOP10開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)實(shí)力整體上更優(yōu)于格力地產(chǎn)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，格力地產(chǎn)后續(xù)不再有新增地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，既有的存量地產(chǎn)項(xiàng)目將進(jìn)入存量盤活的階段，可與華發(fā)集團(tuán)的既有地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是存量房業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行結(jié)合，更好促進(jìn)存量項(xiàng)目的消化。

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